Consumidor inmobiliario de vivienda : la prevención y la reparación del daño originado en las fallas de las edificaciones

Abstract

RESUMEN: Hechos como los ocurridos con los edificios Space (2013) y Bernavento (2018) en la ciudad de Medellín, han puesto de relieve las actuaciones indebidas de los constructores frente al consumidor en cuanto a la calidad y seguridad de las edificaciones que se están desarrollando en el país. Estas circunstancias, y los altos índices de edificabilidad en Colombia, generan un llamado a observar desde un punto de vista jurídico los procedimientos que se llevan a cabo en torno a la construcción de una vivienda, y los derechos que tienen los consumidores cuando se presentan fallas en las edificaciones. El análisis de estos procedimientos y derechos se estructuró desde un punto de vista preventivo y de reparación del daño, atendiendo en lo preventivo a todas aquellas actividades o mecanismos que se implementan desde la concepción del proyecto inmobiliario hasta su entrega al consumidor; y en los mecanismos de reparación, aquellos orientados a devolver a los inmuebles las condiciones de calidad, idoneidad y seguridad, frente a los daños o defectos, que se presenten en los diversos elementos que lo componen, además de aquellos instrumentos orientados a la devolución de lo pagado, cambio del bien o la indemnización al consumidor inmobiliario, cuando no es posible la reparación o se cumplen los presupuestos de ley para solicitar tal cambio o devolución. Desarrollado este análisis bajo el método de análisis-síntesis, se concluye que si bien existe en Colombia un marco de regulación tendiente a la protección del consumidor, que puede aplicarse al sector inmobiliario y ayudar a crear criterios de interpretación favorables al consumidor, lo cierto es que las leyes 400 de 1997 y 1480 de 2011 han adoptado algunas definiciones sobre conceptos como estructura y acabados de las edificaciones, que pueden dar lugar a que los consumidores inmobiliarios de vivienda no tengan una garantía suficiente para todos aquellos elementos que no corresponden a la estructura de la edificación y que pueden ser fundamentales para su habitabilidad. Esto puede representar que no se haga efectivo el derecho de los consumidores a tener una reparación integral, oportuna y adecuada de todos los daños sufridos. Se destaca que el contenido de la norma de sismo resistencia en Colombia NSR-10 puede ofrecer una importante garantía de seguridad en las edificaciones, y que con la Ley 1796 de 2016 (Ley de vivienda segura) se avanzó en la adopción de algunas medidas para la protección del comprador de vivienda; sin embargo, en ella se encuentra una clara tendencia a dejar el control urbanístico en cabeza de agentes particulares, respecto de los cuales no se tomaron medidas adecuadas para garantizar su independencia de los constructores y dueños de las obras, lo cual puede generar efectos sobre las condiciones de calidad y seguridad de los inmuebles destinados a vivienda.