Reconfiguración territorial del municipio de Caldas 2010 – 2024, expansión urbana y especulación inmobiliaria. Anlly Alejandra Duque Duque Laura Vanessa Metaute Paniagua Trabajo de grado presentado para optar al título de Socióloga Asesor Omar Alonso Urán Arenas, Doctor (PhD) en Planeación Urbana y Regional Universidad de Antioquia Facultad de Ciencias Sociales y Humanas Sociología Medellín, Antioquia, Colombia 2025 Cita (Duque Duque & Metaute Paniagua, 2025) Referencia Estilo APA 7 (2020) Duque Duque, A. A, & Metaute Paniagua, L. V. (2025). Reconfiguración territorial del municipio de Caldas 2010 - 2024. Expansión urbana y especulación inmobiliaria. [Trabajo de grado profesional]. Universidad de Antioquia, Medellín, Colombia. CRAI María Teresa Uribe (Facultad de Ciencias Sociales y Humanas) Repositorio Institucional: http://bibliotecadigital.udea.edu.co Universidad de Antioquia - www.udea.edu.co El contenido de esta obra corresponde al derecho de expresión de los autores y no compromete el pensamiento institucional de la Universidad de Antioquia ni desata su responsabilidad frente a terceros. Los autores asumen la responsabilidad por los derechos de autor y conexos. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 3 Dedicatoria A mis padres, Soraida y Gustavo, por ser ejemplo de amor, dedicación y esfuerzo. Gracias a sus enseñanzas y a la confianza que siempre depositaron en mí, he encontrado la fortaleza para alcanzar mis propósitos. A mis hermanos Camilo, Stiven y Juan Sebastián, por acompañarme con cariño y apoyo incondicional en cada etapa de mi vida. Este logro también les pertenece. A las mujeres más hermosas, valientes e importantes de mi vida: Areiza, Chavita y Kelly. Por ustedes, por su amor, su paciencia y su compañía. Gracias a ustedes, siempre quiero ser mejor. Ustedes me inspiran a ser grande, las amo. Este logro también es para ustedes. Finalizo diciendo: Laura estoy orgullosa de ti. Agradecimientos Agradecer a mi querida Alma Mater, por ser el espacio donde descubrí mis capacidades y fortalezas. En ella tuve la fortuna de conocer personas maravillosas: profesores que me inspiraron y a mis amigas espectaculares. Gracias a Anlly, mi moradita bella, mi compañera de tesis, por sostenernos, por acompañarnos en momentos donde no dábamos más. A mis amigas, quiero agradecerles por cada abrazo, por adoptarme, por sus risas, por cada baile. Gracias a mis perrunos Juana y Yoda porque su compañía fue esencial en cada noche. Los quiero con alma, corazón y pancita. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 4 Tabla de contenido Resumen ........................................................................................................................................... 8 Abstract ............................................................................................................................................ 9 Introducción ................................................................................................................................... 10 1. Planteamiento del problema ....................................................................................................... 11 2. Justificación ................................................................................................................................ 19 3. objetivos ..................................................................................................................................... 22 3.1. Objetivo general .................................................................................................................. 22 3.2. Objetivos específicos ........................................................................................................... 22 4. Marco teórico ............................................................................................................................. 23 4.1. La ciudad como producto social y espacio en disputa (Henri Lefebvre) ............................ 23 4.2. Renta del suelo y especulación inmobiliaria (Samuel Jaramillo, David Harvey) ............... 24 4.3. Segregación socioespacial y lógica de diferenciación urbana (Pedro Abramo) ................. 24 4.4. Gobernanza urbana y debilitamiento del rol del Estado (Carlos de Mattos, Jordi Borja). .. 25 4.5. Derecho a la ciudad y función social del territorio ............................................................. 25 5. Metodología ............................................................................................................................... 27 5.1. Diseño de Investigación ...................................................................................................... 27 5.1.1. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Información ............................................. 28 5.2. Estrategia de Análisis .......................................................................................................... 28 6. Desde sus orígenes ..................................................................................................................... 29 7. Marco normativo y político del ordenamiento territorial en Colombia y el municipio de Caldas ........................................................................................................................................................ 33 7.1. Fundamentos constitucionales y legales del ordenamiento territorial ................................ 33 7.2. Ambigüedad normativa y cooptación institucional ............................................................. 34 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 5 7.3. El PBOT de Caldas: instrumento, disputa y contradicción. ................................................ 35 8. La ciudad como objeto de disputa: expansión urbana, mercado del suelo y reconfiguración territorial en Caldas, Antioquia. ..................................................................................................... 40 8.1. La expansión urbana como estrategia de valorización y gobernanza orientada al mercado .................................................................................................................................................... 45 9. Transformaciones del suelo urbano en Caldas (2010–2024) ..................................................... 50 9.1. Expansión del suelo urbano y reconfiguración del territorio .............................................. 50 9.2. Clasificación del suelo y apertura a la urbanización especulativa ...................................... 53 9.3. Usos del suelo urbano: consolidación de enclaves y segmentación funcional ................... 57 9.4. Implicaciones sociales, ambientales y de gobernanza......................................................... 62 9.5. Repensar la expansión urbana desde la sociología urbana .................................................. 62 10. Segregación socioespacial y reconfiguración del territorio en Caldas ..................................... 65 10.1. Reconfiguración territorial y desplazamiento indirecto .................................................... 70 10.2 Derecho a la ciudad y alternativas posibles ....................................................................... 71 11. Políticas públicas, acceso al suelo y vivienda en Caldas ......................................................... 74 11.1 Obstáculos estructurales en el acceso al suelo y la vivienda .............................................. 76 11.2. Subordinación del interés público frente al mercado inmobiliario ................................... 77 11.3. Propuestas hacia una política urbana con enfoque de justicia territorial .......................... 78 12. conclusiones ............................................................................................................................. 82 13. Discusiones ............................................................................................................................... 84 Referencias ..................................................................................................................................... 86 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 6 Lista de figuras Figura 1. Foto del municipio de Caldas. ........................................................................................ 11 Figura 2. Expansión del municipio de Caldas desde 2014 a 2024. ................................................ 17 Figura 3. Alcaldía de Caldas en el año 2018. ................................................................................. 19 Figura 4. Alcaldía de Caldas año 2025. ......................................................................................... 20 Figura 5. Vista aérea del municipio de Caldas (de norte a sur) en 1957. ....................................... 31 Figura 6. Parroquia Nuestra Señora de las Mercedes 1988. ........................................................... 31 Figura 7. Parque principal del municipio aproximadamente de 1990. ........................................... 31 Figura 8. Mapa de tratamientos urbanos de Caldas. ...................................................................... 42 Figura 9. Análisis de crecimiento Urbano en Caldas ..................................................................... 49 Figura 10. Comparación del Suelo Urbano con el PBOT del 2010 y 2024 ................................... 51 Figura 11. Comparación del suelo de expansión del municipio desde el PBOT del 2010 y el 2024 ........................................................................................................................................................ 54 Figura 12. Usos del suelo urbano y expansión urbana 2010 .......................................................... 58 Figura 13. Usos del suelo Urbano 2022 ......................................................................................... 59 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 7 Lista de tablas Tabla 1. Vigencia del PBOT Caldas .............................................................................................. 36 Tabla 2. Clasificación del suelo ..................................................................................................... 37 Tabla 3. Suelos de expansión urbana propuestos. .......................................................................... 37 Tabla 4. Áreas de conservación y protección ambiental. ............................................................... 38 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 8 Resumen El municipio de Caldas, al sur del Valle de Aburrá, ha experimentado entre 2010 y 2024 un proceso acelerado de expansión urbana y especulación inmobiliaria que ha transformado profundamente su territorio. Este trabajo analiza cómo dichas dinámicas, vinculadas a la formulación y actualización del Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT), han incidido en la valorización del suelo, en el acceso a la vivienda y en la configuración de nuevas formas de segregación socioespacial. La investigación se desarrolló bajo un enfoque cualitativo, con diseño de estudio de caso, empleando revisión documental, análisis cartográfico y observación directa. Estos métodos permitieron comprender las relaciones entre actores estatales, privados y comunitarios en la producción del espacio urbano. Los resultados muestran que la planificación territorial en Caldas, lejos de contener la especulación, ha facilitado la habilitación de suelo para proyectos inmobiliarios guiados por la lógica del mercado. Este fenómeno ha derivado en una urbanización fragmentada y desigual, que refuerza la condición del municipio como territorio dormitorio y limita el derecho a la ciudad para amplios sectores sociales. El estudio evidencia cómo la expansión inmobiliaria reproduce desigualdades estructurales y plantea la necesidad de repensar el ordenamiento urbano desde principios de equidad, sostenibilidad y función social del suelo. Palabras clave: expansión urbana; especulación inmobiliaria; reconfiguración territorial; segregación socioespacial; ordenamiento territorial; caldas (Antioquia); derecho a la ciudad. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 9 Abstract Between 2010 and 2024, the municipality of Caldas, south of the Aburrá Valley, has undergone rapid urban expansion and real estate speculation that has profoundly transformed its territory. This study analyzes how these dynamics, linked to the formulation and updating of the Basic Land Use Plan (PBOT), have affected land values, access to housing, and the configuration of new forms of socio-spatial segregation. The research was conducted using a qualitative approach, with a case study design, employing documentary review, cartographic analysis, and direct observation. These methods allowed for an understanding of the relationships between state, private, and community actors in the production of urban space. The results show that territorial planning in Caldas, far from containing speculation, has facilitated the development of land for real estate projects guided by market logic. This phenomenon has led to fragmented and unequal urbanization, reinforcing the municipality's status as a dormitory town and limiting the right to the city for broad social sectors. The study shows how real estate expansion reproduces structural inequalities and raises the need to rethink urban planning based on principles of equity, sustainability, and the social function of land. Keywords: urban expansion; real estate speculation; territorial reconfiguration; socio- spatial segregation; land use planning; caldas (Antioquia); right to the city. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 10 Introducción El municipio de Caldas, ubicado en el sur del Valle de Aburrá, ha sido escenario de profundas transformaciones territoriales en las últimas décadas, derivadas principalmente de la expansión urbana y de la especulación inmobiliaria asociada a su cercanía con Medellín. Estas dinámicas, lejos de responder únicamente a necesidades habitacionales, expresan procesos estructurales en los que el territorio se convierte en un espacio de valorización económica, donde el suelo y la vivienda se configuran como mercancías estratégicas. La presión inmobiliaria ha redefinido los usos del suelo, incrementando su valor y generando procesos de urbanización fragmentada que han alterado la morfología municipal y la vida social de sus habitantes. En este contexto, Caldas se ha ido consolidando como un municipio dormitorio, lo que plantea tensiones entre su identidad histórica, sus funciones productivas tradicionales y la creciente subordinación a las dinámicas metropolitanas. El presente estudio parte de la hipótesis de que la expansión urbana y la especulación inmobiliaria no solo transforman el territorio en términos físicos, sino que también profundizan la segregación socioespacial y limitan el ejercicio del derecho a la ciudad. Comprender este fenómeno implica reconocer el papel de actores públicos, privados y comunitarios en la configuración del espacio urbano, así como las implicaciones sociales que se derivan de un modelo de desarrollo orientado prioritariamente por la lógica del mercado. En este marco, la investigación busca aportar una mirada crítica sobre los procesos de reconfiguración territorial en Caldas, situándose dentro de las tensiones más amplias que atraviesan las ciudades latinoamericanas, donde el suelo urbano se disputa entre la acumulación de capital y la garantía de derechos colectivos. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 11 1. Planteamiento del problema Caldas, Antioquia. Municipio ubicado al sur del valle de Aburrá, se ha consolidado en las últimas décadas como un nodo fundamental dentro de la dinámica metropolitana del departamento de Antioquia. Su posición geográfica privilegiada, cercana a Medellín y en articulación con corredores logísticos hacia el suroeste del departamento, ha incentivado procesos de urbanización que, aunque inicialmente vinculados a la expansión periférica natural de la ciudad núcleo, han adquirido un ritmo propio, determinado por intereses económicos ligados al mercado inmobiliario, más que por una planificación integral del territorio (Véase figura 1). Desde su conformación institucional como distrito parroquial en 1848, Caldas ha cumplido funciones de articulación regional. Inicialmente caracterizado por una economía de base agrícola y por su papel como corredor de tránsito, el municipio ha atravesado distintas fases de transformación productiva. No obstante, en las dos últimas décadas, el crecimiento demográfico, la presión del mercado inmobiliario y la implementación fragmentada de políticas de ordenamiento han configurado un modelo de expansión urbana funcional al capital, pero limitado en su capacidad de garantizar derechos urbanos básicos. Asimismo, en épocas contemporáneas, Caldas ha albergado significativas manifestaciones industriales, algunas de carácter convencional y otras aprovechando las ventajas logísticas que ofrece el municipio gracias a su accesibilidad. (Alcaldía de Caldas, s. f.). Figura 1. Foto del municipio de Caldas. Nota: Tomada de Flickr Alcaldía de Caldas. https://juegosdelacallecaldas.wordpress.com/2017/06/18/municipio-de- caldas-antioquia-pionero-de-los-juegos-recreativos-tradicionales-de-la-calle/#jp-carousel-576 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 12 En el devenir de su historia el municipio ha experimentado un tránsito desde una economía centrada en el sector primario, aún vigente, pero en menor dimensión, ya que, una proporción significativa del suelo rural con potencial productivo permanece improductiva, conformando latifundios que, debido a la inactividad de sus propietarios. Como referencia, en Caldas, el área destinada a cultivos agrícolas es de 420 hectáreas, representando solo el 5% del territorio municipal, mientras que 302 hectáreas (3%) se destinan a otros usos. En contraste, el 92% del área corresponde a zonas boscosas de protección, según datos del Plan de Desarrollo 2016-2019. Es evidente que Caldas posee numerosas potencialidades que permanecen sin aprovechar adecuadamente. Aunque, actualmente su economía muestra mayor dinamismo en el sector terciario Según revela el diagnóstico económico de 2023, este sector resulta insuficiente para generar la cantidad necesaria de empleos que pueda ofrecer oportunidades laborales a la mayoría de la población caldeña. De acuerdo con la Alcaldía de Caldas (s. f.), en el municipio se encontraban registradas aproximadamente 2.200 empresas formales, las cuales generaban un total de 5.900 empleos. Esta cifra permite evidenciar las limitaciones estructurales del aparato productivo local en términos de su capacidad para generar oportunidades laborales suficientes para la población residente. La baja densidad empresarial, junto con una oferta limitada de empleos formales, pone de manifiesto un escenario de precariedad en el mercado laboral, en el cual gran parte de la población activa podría estar enfrentando condiciones de subempleo, informalidad o desempleo estructural. Al contrastar estos datos con las estimaciones poblacionales del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), proyectadas para el año 2024 con base en el Censo Nacional de Población y Vivienda de 2018, se observa que el municipio cuenta con una población total de 86.081 habitantes. De este total, 45.252 son mujeres (52,6%) y 40.829 son hombres (47,4%), lo que señala una distribución de género relativamente equilibrada, aunque levemente inclinada hacia el componente femenino. En términos de distribución espacial, el 82,2% de la población (equivalente a 70.755 personas) se encuentra asentado en la zona urbana, mientras que el 17,8% restante (15.326 personas) habita en áreas rurales del municipio. Estos datos económicos resultan fundamentales para la construcción de nuestro problema de investigación, ya que a partir de ellos surge el interés por abordar la temática. Como habitante y como observadora externa del municipio de Caldas, hemos sido testigos directos de las transformaciones paisajísticas que ha experimentado el territorio, especialmente en el ámbito de la RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 13 vivienda, la cual se ha convertido en el principal foco de desarrollo de proyectos inmobiliarios. Al recorrer el municipio, se hace evidente la proliferación de edificaciones ya finalizadas, la presencia de numerosas obras en proceso y la incertidumbre respecto al número real de proyectos que han sido aprobados mediante licencias de construcción. Este proceso acelerado de urbanización ha tenido lugar sin una planificación integral que articule el crecimiento urbano con el fomento del desarrollo económico endógeno y la diversificación productiva, lo cual ha generado desequilibrios en el territorio y plantea importantes interrogantes sobre su sostenibilidad a largo plazo. La Cámara Colombiana de Construcción (CAMACOL), una asociación gremial sin ánimo de lucro que integra empresas y profesionales de la cadena constructiva ha presentado datos sobre el mercado inmobiliario regional. El análisis de los indicadores revela una compleja dinámica de especulación y transformación del sector, puesto que las cifras entre febrero de 2024 y 2025, se observaron cambios significativos en los principales indicadores. Los lanzamientos de proyectos aumentaron de 920 a 1.187, representando un crecimiento del 29%. Sin embargo, los proyectos iniciados experimentaron una reducción sustancial, pasando de 4.661 a 1.948, lo que implica una disminución del 58%. Las ventas mostraron una contracción del 10,2%, descendiendo de 2.989 a 2.666 unidades. Paralelamente, la oferta inmobiliaria se redujo un 5,7%, pasando de 18.689 a 17.630 unidades disponibles. El Censo de Edificaciones (CEED) del DANE (2025) proporciona información adicional sobre Caldas, detallando 5.804 obras residenciales en venta y 6.996 no destinadas a la venta, junto con 1.273 obras residenciales iniciadas en venta y 2.807 no destinadas a la venta. Las estrategias de especulación se evidencian mediante varios mecanismos, como la acumulación de tierras y el retraso estratégico de construcciones sugieren una táctica para aprovechar futuras revalorizaciones. La reducción controlada de la oferta podría interpretarse como un intento de generar presión al alza de los precios. El mercado inmobiliario representa mucho más que una simple transacción de propiedades. Es un sistema complejo donde diversos actores interactúan de manera interdependiente, transformando espacios urbanos y generando valor económico y social. Cada participante contribuye a una compleja red de desarrollo que va más allá de la simple compraventa de inmuebles. En el centro de este ecosistema se encuentran los constructores y promotores inmobiliarios, verdaderos arquitectos del desarrollo urbano. Estos profesionales no son simples vendedores de RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 14 espacios, sino visionarios que transforman territorios. Integran un amplio espectro de profesionales, desde empresas constructoras hasta instituciones financieras, quienes trabajan de manera coordinada para materializar proyectos que van más allá de la simple edificación. Los principales agentes del mercado inmobiliario son: • Las administraciones municipales, como el Concejo y la Alcaldía de Caldas, quienes juegan un rol complejo de reglamentadores, árbitros y facilitadores en este escenario. No son meros observadores, sino reguladores activos que establecen las reglas del juego. Mediante políticas públicas, supervisión normativa y gestión de licencias, moldean el desarrollo urbano, garantizando un crecimiento ordenado y sostenible. • El terrateniente original, emerge como un actor crítico en el inicio de este proceso de transformación. Su decisión de enajenar un predio no es un acto simple, sino una decisión estratégica que impacta directamente en la potencial valorización urbana. Representa el punto de partida de cualquier desarrollo inmobiliario, siendo quien determina la disponibilidad inicial del suelo urbanizable. • El comprador final, representa el último eslabón, pero no por ello menos importante. Familias, inversionistas individuales y empresas confluyen en este punto, aportando liquidez y dinamismo al mercado. Sus decisiones no son simples transacciones, sino movimientos estratégicos que definen tendencias de desarrollo y valorización territorial. El académico Samuel Jaramillo (2009) ofrece una perspectiva central sobre esta dinámica, identificando tres agentes fundamentales en la formación de la renta urbana: el capitalista constructor, el terrateniente original y el usuario final. Cada uno cumple una función específica en un ciclo que trasciende la simple compraventa, constituyéndose en un proceso de transformación territorial con implicaciones económicas y sociales. En Caldas, esta interacción no es un proceso abstracto, sino una realidad tangible. Cada proyecto inmobiliario representa un ecosistema donde la colaboración, la regulación y la visión estratégica se entrelazan para generar espacios que van más allá de la simple infraestructura. Son la materialización de proyecciones de desarrollo y de transformación urbana. El mercado inmobiliario, por tanto, no puede entenderse como un mero intercambio comercial. Es un organismo vivo, dinámico, donde cada actor juega un papel fundamental. Un RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 15 sistema donde la suma de voluntades, regulaciones, inversiones y necesidades sociales se conjugan para dar forma al territorio, reflejando no sólo aspiraciones económicas, sino también proyectos de vida y comunidad. Por ende, los mercados inmobiliarios en este municipio han estado en un desarrollo constante gracias a la proximidad de Caldas a Medellín incrementa su atractivo para inversores, quienes buscan terrenos con potencial de desarrollo a precios competitivos. Las condiciones restrictivas del mercado, caracterizadas por mayores tasas de interés y requisitos bancarios más estrictos, tienden a favorecer a inversionistas con alta capacidad financiera. Evidenciando una dinámica que refleja una estrategia sofisticada de contención de oferta y desarrollo selectivo, orientada a mantener y potencialmente incrementar los valores de las propiedades. El panorama actual demanda un seguimiento de las transformaciones del sector, considerando variables como la evolución de la oferta, el comportamiento de los precios, las políticas de desarrollo urbano y las condiciones de financiamiento. Este municipio emerge como un destino inmobiliario estratégico en el Valle de Aburrá, caracterizado por una notable diferencia en los precios del metro cuadrado en comparación con Medellín y sus municipios aledaños. Mientras zonas emblemáticas de Medellín como Belén $3'640.000, El Poblado $4'730.000 y Buenos Aires $3'500.000 presentan valores significativamente elevados, Caldas ofrece un precio promedio de $2'872.914 por metro cuadrado. (Vínculo Desarrollo Inmobiliario, 2023).  La disparidad económica configura a Caldas como una opción extraordinariamente atractiva para inversionistas y compradores. La accesibilidad financiera se complementa con un potencial de valorización sustancial, derivado del desarrollo progresivo del municipio. En el contexto regional, la comparación con Envigado, donde el metro cuadrado alcanza los $4'240.000, reafirma la posición competitiva de Caldas. Los factores que hacen de Caldas un destino inmobiliario destacado incluyen su ubicación estratégica debido a su conectividad con Medellín y otras regiones del departamento, convirtiéndose en un punto clave para el comercio y la movilidad. Además, de su riqueza natural e hídrica. Costos de entrada considerablemente más bajos y expectativas de crecimiento urbano. Los inversionistas encuentran en este municipio una oportunidad única para adquirir propiedades con un potencial de apreciación significativo, mientras que los residentes pueden acceder a espacios habitacionales en condiciones económicamente favorables. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 16 La proyección del mercado inmobiliario en Caldas sugiere una tendencia de crecimiento sustentada en su posicionamiento geográfico, infraestructura en desarrollo y valores de propiedad competitivos. Tanto para inversores que buscan rentabilidad como para familias que aspiran a una vivienda accesible, Caldas se perfila como una alternativa sólida y prometedora en el panorama inmobiliario antioqueño. Las inmobiliarias en Caldas, Antioquia, promueven la idea de vivir en un entorno tranquilo, destacando la combinación de naturaleza y comodidad. Sus discursos resaltan la posibilidad de habitar en un espacio sereno, alejado del ruido de la ciudad, pero con acceso rápido a Medellín. Además, presentan sus proyectos como oportunidades para una vida más relajada con amplias zonas verdes, áreas recreativas y un ambiente familiar seguro. Esta narrativa refuerza la imagen de Caldas como un ideal para quienes buscan escapar del ritmo acelerado de la ciudad sin renunciar a la conectividad y los servicios modernos. Según la empresa Vínculo Desarrollo inmobiliario (2023) los ejes de ventas principales son: • Entorno natural y tranquilidad: Las inmobiliarias destacan la ubicación privilegiada de Caldas, resaltando su ambiente campestre y tranquilo, ideal para quienes buscan un hogar alejado del bullicio urbano. • Accesibilidad: La excelente conectividad con Medellín, lo que facilita el desplazamiento y acceso a servicios esenciales. • Infraestructura y servicios complementarios: Las inmobiliarias promueven proyectos que incluyen zonas comunes pensadas para toda la familia, como áreas infantiles, zonas para mascotas, senderos verdes y espacios de recreación, buscando ofrecer una experiencia integral de vivienda. • Facilidades de pago y acceso a subsidios: Se ofrecen opciones de pago flexibles, con plazos extendidos para la cuota inicial y la posibilidad de acceder a subsidios de vivienda de interés social (VIS), lo que facilita la adquisición de vivienda propia. Por ello, nuestro objetivo es analizar el trasfondo de este fenómeno y evaluar su impacto en el municipio desde una perspectiva física, económica y social, considerando tanto sus efectos positivos como negativos. Se hará un esfuerzo por comprender cómo Caldas ha experimentado una transformación urbana, impulsada por dinámicas de expansión urbana y especulación inmobiliaria. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 17 Para ello se analizarán los cambios en el valor del suelo y qué implicaciones tiene eso, actores involucrados en el crecimiento urbano que ha estado acompañado de dinámicas de especulación inmobiliaria y las políticas públicas que han regulado o facilitado este proceso. Una posible hipótesis que se formula en el presente estudio sostiene que el aumento en el valor del suelo en el municipio propicia transformaciones en las dinámicas sociales, económicas y espaciales, con implicaciones directas en el acceso a la vivienda. Este fenómeno favorece procesos de especulación inmobiliaria y urbana, que afectan especialmente a los sectores de menores ingresos y contribuyen a la reconfiguración desigual del territorio. Entendida la especulación urbana, como un proceso de transacciones de compra y venta de tierras, con el propósito fundamental de capturar incrementos en los precios del suelo (Jaramillo González, 2009, p. 203). En ese sentido, la especulación inmobiliaria tiende a generar segregación socioespacial y encarecer el acceso a la vivienda por la alta demanda. Por lo que esta investigación se desarrollará a partir del siguiente interrogante: ¿Cómo la reconfiguración del territorio de Caldas, Antioquia, a través de la expansión urbana y la especulación inmobiliaria influye en las dinámicas de segregación socioespacial en el municipio, desde la formulación del PBOT en 2010 hasta su actualización 2024? Figura 2. Expansión del municipio de Caldas desde 2014 a 2024. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 18 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 19 2. Justificación Esta investigación surge como respuesta a la acelerada transformación territorial que experimenta el municipio, impulsada principalmente por la especulación inmobiliaria proveniente de Medellín y su área metropolitana. El análisis del fenómeno resulta elemental para comprender las implicaciones sociales, económicas y culturales que conlleva el proceso de urbanización en territorios tradicionalmente caracterizados por dinámicas comunitarias más cohesionadas. Como habitante y visitante del municipio, la observación de esta metamorfosis urbana adquiere una dimensión personal y profundamente vivencial, que trasciende el mero análisis académico. La proximidad con la transformación permite capturar matices y complejidades que una mirada externa no lograría percibir, añadiendo un valor distintivo a la investigación. La expansión urbana en Caldas representa un fenómeno que transforma sustancialmente la estructura social del municipio. La llegada masiva de nuevos residentes está reconfigurando la identidad territorial y modificando las interacciones entre los habitantes tradicionales y los recién llegados. La identidad de Caldas se perdió entre escombros cuando su emblemática alcaldía, verdadero patrimonio histórico, fue demolida para dar paso a un edificio "innovador". Más que una estructura administrativa, era un símbolo del municipio que conectaba generaciones. Esta transformación no es solo un cambio de fachada sino una metáfora perfecta del proceso de expansión urbana que vive Caldas: la tensión constante entre preservar raíces y abrazar el futuro, entre la memoria colectiva y los nuevos paradigmas urbanísticos. Figura 3. Alcaldía de Caldas en el año 2018. Nota: Tomada de Hacemos Memoria, 2018. https://hacemosmemoria.org/2018/04/09/con-la-demolicion-del-palacio- municipal-de-caldas-destruyeron-la-memoria-de-gaitan/ RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 20 Figura 4. Alcaldía de Caldas año 2025. El crecimiento urbano acelerado en Caldas está estrechamente vinculado con la reproducción y posible agudización de desigualdades sociales. El incremento en los proyectos inmobiliarios ha generado un aumento significativo en los precios del suelo y la vivienda, lo cual podría generar que sectores vulnerables de la población queden excluidos del acceso a una vivienda digna. Asimismo, este desarrollo puede impactar negativamente en la distribución equitativa de servicios públicos esenciales como educación, salud y transporte, profundizando la segregación socioespacial. Un aspecto crucial que justifica esta investigación es el papel determinante de la especulación inmobiliaria en la configuración del espacio urbano. Este fenómeno no responde únicamente a necesidades habitacionales, sino principalmente a lógicas de mercado donde inversionistas buscan maximizar sus beneficios a través de la valorización del suelo. En Caldas, esto ha derivado en desarrollos urbanos con orientación predominantemente comercial, muchas veces desarticulados de las necesidades sociales de la población. La proliferación de urbanizaciones cerradas, como consecuencia de una regulación insuficiente, refuerza la fragmentación territorial y el acceso desigual a los recursos urbanos, limitando el derecho a la ciudad para amplios sectores de la población. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 21 Desde una perspectiva teórica, esta investigación realiza un aporte significativo al campo de la sociología urbana al analizar el espacio como una construcción social, configurada por relaciones de poder, intereses económicos y dinámicas culturales específicas. En este sentido, contribuye al entendimiento de los impactos sociales y espaciales derivados de la expansión urbana cuando se desarrolla de manera desregulada y está orientada principalmente por las lógicas del mercado. Este enfoque permite identificar y reflexionar sobre las formas de desigualdad y las reconfiguraciones territoriales asociadas a estos procesos urbanos. En términos prácticos, los resultados de este estudio aportarán herramientas para el diseño e implementación de políticas públicas orientadas hacia una urbanización más equitativa y sostenible. La comprensión de las dinámicas sociales asociadas a la expansión urbana en Caldas puede contribuir a la formulación de estrategias que promuevan el derecho a la ciudad, fomenten la participación ciudadana en la planificación territorial y mitiguen los impactos negativos de la especulación inmobiliaria en la calidad de vida de los habitantes. Finalmente, en el plano institucional, esta investigación adquiere relevancia en la medida en que pone en cuestión el papel que han cumplido los instrumentos de planificación territorial en la reconfiguración del municipio. El Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) de Caldas, desde su formulación en 2010 hasta su actualización en 2024, ha sido un vehículo clave para habilitar suelo al mercado, modificar parámetros normativos y facilitar la expansión urbana sin una visión integral de la ciudad. Este estudio busca problematizar el carácter tecnocrático y a veces poco transparente de la planificación local, evidenciando cómo los intereses inmobiliarios se articulan con las decisiones del Estado para reproducir lógicas de acumulación y exclusión. En este sentido, se espera que los hallazgos de la investigación puedan contribuir al debate público sobre el ordenamiento territorial, fortaleciendo una mirada crítica, participativa y democrática sobre el futuro del municipio. Además, la investigación plantea la necesidad de revisar los marcos normativos, las políticas de acceso a la vivienda y los mecanismos de participación ciudadana, como pasos fundamentales para garantizar que el desarrollo urbano se oriente por principios de equidad, sostenibilidad y respeto por los derechos colectivos. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 22 3. objetivos 3.1. Objetivo general Analizar cómo los procesos de urbanización y las dinámicas inmobiliarias han reconfigurado el territorio de Caldas, Antioquia. 3.2. Objetivos específicos • Identificar los principales factores y actores que impulsan los procesos de urbanización y las dinámicas inmobiliarias en Caldas, Antioquia, así como sus estrategias y tácticas para consolidar sus intereses en el desarrollo territorial. • Describir las transformaciones territoriales ocurridas en Caldas a raíz de los procesos de urbanización y especulación inmobiliaria • Analizar el papel de las políticas municipales y regionales en la regulación respecto a los procesos de urbanización y las dinámicas inmobiliarias. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 23 4. Marco teórico La comprensión de los procesos de expansión urbana, especulación inmobiliaria y segregación socioespacial en el municipio de Caldas exige un marco teórico robusto que articule las perspectivas de la sociología urbana, la economía política del espacio y la teoría crítica latinoamericana. En este marco, se destacan cinco ejes conceptuales fundamentales: 1. La ciudad como producto social y espacio en disputa (Lefebvre, 1974) 2. La Renta del suelo y especulación inmobiliaria (Jaramillo, 2009; Harvey, 2012) 3. Segregación socioespacial y lógica de diferenciación urbana (Abramo, 2012) 4. Gobernanza urbana y debilitamiento del rol del Estado (De Mattos, 2010a; De Mattos, 2010b; Borja, 2003) 5. Derecho a la ciudad y función social del territorio (Lefebvre, 1978). Este capítulo presenta una síntesis de las principales corrientes y autores que sustentan la lectura crítica del territorio como un espacio socialmente producido y disputado. A partir de esta base conceptual, se busca ofrecer una comprensión estructural de las formas en que el capital, el Estado y los actores sociales producen, ocupan y transforman el espacio urbano. 4.1. La ciudad como producto social y espacio en disputa (Henri Lefebvre) Henri Lefebvre (1974) propuso una concepción del espacio como una construcción social, resultado de relaciones históricas, políticas y económicas. Para este autor, el espacio no es un mero escenario neutral, sino una producción social que expresa y reproduce relaciones de poder. La ciudad, entonces, es un espacio en disputa, donde diversos actores sociales luchan por el control, el uso y la apropiación del territorio. Desde esta perspectiva, los procesos de expansión urbana y reconfiguración territorial no son exclusivamente técnicos o normativos, sino profundamente políticos. La forma en que se clasifica, ocupa o transforma el suelo urbano refleja las disputas entre intereses económicos, población residente y Estado, lo que da lugar a una ciudad desigual y fragmentada. Esta mirada es especialmente relevante en contextos donde la planificación territorial está mediatizada por actores RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 24 con diferentes grados de poder, lo que configura un "campo de fuerzas" que se expresa espacialmente. 4.2. Renta del suelo y especulación inmobiliaria (Samuel Jaramillo, David Harvey) Samuel Jaramillo (2009) y David Harvey (1982) analizan el papel de la renta del suelo urbano en la configuración de las ciudades capitalistas. Para Jaramillo, el mercado del suelo no funciona bajo lógicas de competencia perfecta, sino que está profundamente mediado por el poder, la regulación estatal y la expectativa de valorización. El cambio normativo de un suelo rural a urbano, o su categorización como suelo de expansión, implica un aumento significativo de su valor, lo cual genera incentivos especulativos. David Harvey (1982) complementa esta lectura al plantear que el capital busca constantemente nuevas formas de reproducirse en el espacio, lo que convierte a la ciudad en un objeto de inversión. La producción del espacio urbano está subordinada a la acumulación de capital, y las crisis del capitalismo son resueltas, parcialmente, mediante procesos de urbanización. La especulación inmobiliaria, por tanto, no es una desviación del sistema, sino una de sus lógicas inherentes. En el contexto colombiano, estas lógicas se reflejan en la forma en que los instrumentos de planificación han sido usados para habilitar suelo con potencial de valorización, permitiendo a los agentes privados capturar incrementos de renta urbana sin generar redistribución efectiva. Esta situación reproduce las desigualdades sociales, ya que el acceso al suelo deja de estar mediado por la necesidad o la equidad, y pasa a ser determinado por la lógica del capital. 4.3. Segregación socioespacial y lógica de diferenciación urbana (Pedro Abramo) Pedro Abramo (2002) introduce el concepto de "lógica de diferenciación territorial" para describir el patrón espacial de las ciudades latinoamericanas. A diferencia del modelo concéntrico europeo o estadounidense, la ciudad latinoamericana está marcada por una coexistencia espacial de enclaves de alta valorización junto a asentamientos populares precarios, sin transiciones urbanas claras. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 25 Este patrón genera una segregación socioespacial estructural, donde el acceso al suelo, la vivienda y los servicios depende de la capacidad de pago y no del derecho ciudadano. La segregación no es solo un efecto, sino una estrategia de reproducción de la ciudad desigual, funcional a las lógicas de renta y valorización del capital. Abramo sugiere que la segregación es una "condición necesaria" para el funcionamiento del mercado inmobiliario formal, ya que permite la producción de "ciudad para pocos" y "ciudad para muchos" bajo lógicas paralelas. 4.4. Gobernanza urbana y debilitamiento del rol del Estado (Carlos de Mattos, Jordi Borja). Carlos de Mattos (2010) argumenta que las ciudades latinoamericanas han transitado de un modelo de planificación estatal a uno de gobernanza territorial, donde el Estado deja de ser un ente regulador central y se convierte en un facilitador del mercado. Este cambio ha debilitado la capacidad del sector público para orientar el desarrollo urbano hacia objetivos de equidad y sostenibilidad. Jordi Borja (2003) por su parte, plantea que la ciudad neoliberal opera bajo una lógica de competitividad global, donde la planificación se subordina a los intereses de la inversión privada. En este escenario, los instrumentos de ordenamiento territorial, como los PBOT, son frecuentemente modificados para responder a demandas del mercado inmobiliario, más que a las necesidades de la población. Esta perspectiva permite comprender por qué muchos de los planes urbanos contemporáneos parecen estar orientados a crear condiciones favorables para el capital antes que para garantizar derechos colectivos. La gobernanza urbana neoliberal, más que resolver las contradicciones urbanas, tiende a administrarlas bajo parámetros de eficiencia y rentabilidad. 4.5. Derecho a la ciudad y función social del territorio El concepto de derecho a la ciudad, también formulado por Lefebvre (1968) y retomado por diversos autores contemporáneos (Harvey, 2012; Borja, 2003), implica el reconocimiento del espacio urbano como un bien colectivo. No se trata solo del derecho a habitar la ciudad, sino del derecho a participar en su producción, transformación y disfrute. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 26 Este principio se vincula directamente con la función social del suelo, recogido en la Constitución Política de Colombia y en la Ley 388 de 1997. Dicho principio establece que la propiedad debe cumplir un rol social, lo cual significa que su uso debe priorizar el interés colectivo por encima de la rentabilidad privada. La contradicción entre este principio y la práctica actual del ordenamiento territorial está en el centro del debate sobre la urbanización desigual y la exclusión urbana. En el caso del municipio de Caldas, esta tensión es evidente al analizar la expansión del suelo urbano y las transformaciones territoriales que privilegian el mercado inmobiliario. La planeación no se ha orientado de forma prioritaria a garantizar el derecho a la ciudad para los sectores populares, sino a abrir oportunidades para la valorización del suelo en manos privadas. Esta situación refuerza la necesidad de reivindicar el derecho a la ciudad como eje estructurante de la planificación urbana RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 27 5. Metodología La presente investigación se inscribe en un enfoque cualitativo, de carácter descriptivo y analítico, orientado a comprender los procesos sociales y territoriales que configuran la expansión urbana y la especulación inmobiliaria en el municipio de Caldas, Antioquia. Este enfoque se justifica por la complejidad y multidimensionalidad del objeto de estudio, el cual requiere una interpretación profunda de significados, prácticas e intereses que no pueden ser reducidos a indicadores cuantificables. La investigación busca reconstruir las dinámicas estructurales y simbólicas que subyacen a la reconfiguración del territorio, prestando especial atención a las relaciones de poder, las formas de apropiación del espacio y los efectos diferenciales sobre los distintos grupos sociales. Para garantizar una comprensión más robusta del fenómeno, se empleó la triangulación metodológica, articulando diversas fuentes de información y técnicas de recolección de datos. 5.1. Diseño de Investigación Se adoptó un diseño de estudio de caso, centrado en el municipio de Caldas como unidad de análisis específica. Esta elección permite examinar intensivamente las particularidades territoriales, históricas y socioeconómicas del contexto local, así como las relaciones entre los actores involucrados en el proceso de urbanización y especulación. El estudio de caso posibilita una exploración holística del fenómeno. Se combinan diversas técnicas como la revisión documental, trabajo de campo, observación directa y entrevistas semiestructuradas con actores clave del territorio. Este diseño es pertinente para responder a la pregunta central de investigación y alcanzar los objetivos propuestos, situando el estudio en un contexto empírico representativo de procesos más amplios dentro del Área Metropolitana del Valle de Aburrá. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 28 5.1.1. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Información • Revisión Documental • Observación Directa y Registro Fotográfico • Análisis Cartográfico 5.2. Estrategia de Análisis El tratamiento de la información se realizó mediante un análisis cualitativo con enfoque temático y categorial articulado en torno a las siguientes dimensiones: • Dimensión Territorial: Transformaciones del paisaje, expansión urbana y cambios en el uso del suelo. • Dimensión Económica: Aumento del valor del suelo, lógica especulativa y dinámicas del mercado inmobiliario. • Dimensión Institucional: Políticas públicas urbanas, planificación territorial y marco normativo. Este análisis busca establecer relaciones entre los datos empíricos recolectados y el marco teórico existente, destacando los impactos estructurales del fenómeno estudiado sobre la configuración social y territorial del municipio. Se prestará especial atención a las narrativas locales sobre el desarrollo urbano, así como a las tensiones entre el discurso oficial sobre progreso y las experiencias vividas por las habitantes relacionadas con desarraigo o exclusión. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 29 6. Desde sus orígenes El municipio de Caldas, situado en la parte sur del Valle de Aburrá, tiene una historia vinculada al desarrollo territorial y socioeconómico de Antioquia desde la época colonial. Este relato histórico abarca desde los primeros asentamientos indígenas y el control colonial hasta su transformación en un espacio urbano en la actualidad. A pesar de la escasez de registros detallados sobre el pasado indígena de Caldas, se sabe que los territorios en los que se asienta el municipio formaban parte de la antigua provincia de Zanufaná. Esta región compartía características culturales con comunidades como las de Poblanco y Arma, y su historia prehispánica se entrelaza con las primeras exploraciones españolas en Antioquia. Fue en 1541 cuando el explorador Jerónimo Luis Tejelo, siguiendo las órdenes del conquistador Jorge Robledo, cruzó por estas tierras durante las expediciones que buscaban expandir el dominio español en la región. Estos primeros contactos marcaron el inicio de una era de cambios y la progresiva incorporación de estos territorios al sistema colonial. De allí se tiene información de un asentamiento indígena Poblados de San Lorenzo 1616 que estaba bajo la jurisdicción de dicha provincia reflejando el control ejercido por las autoridades coloniales españolas. La presencia de este poblado marca el inicio de un proceso de ocupación y dinamización territorial, donde la población nativa se veía subordinada al sistema de dominación colonial, tanto política como económicamente. El papel de San Lorenzo como un núcleo poblacional en los márgenes del control español destaca la importancia de estos asentamientos en la expansión del dominio europeo (Vargas, 1989). En 1685, el área de Caldas pasó a ser conocida como el "Potrero de Viticua", un territorio aún dependiente de Nuestra Señora de la Estrella. Esta etapa fue significativa en términos de la utilización de la tierra para actividades agrícolas y ganaderas. El término "potrero" sugiere la importancia del ganado y la agricultura en la economía local, reflejando una primera fase de explotación y manejo de recursos naturales. La dependencia de Nuestra Señora de la Estrella, una entidad más consolidada, resalta el papel de la región como espacio satélite que proveía bienes primarios y servía de apoyo a los centros urbanos emergentes. Este vínculo estructural entre Viticua y La Estrella ilustra la dinámica de subordinación y desarrollo incipiente, en la cual el territorio de Caldas comenzaba a integrarse más al sistema socio-geográfico del Valle de Aburrá (Vargas, 1989). RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 30 Para 1820, la región se conocía como el "Partido de la Miel", una denominación que subraya tanto la riqueza natural del lugar como su organización administrativa bajo la dependencia de La Estrella. Este período es fundamental para entender el desarrollo de Caldas como un área que comenzaba a estructurarse de forma más coherente. La denominación de "partido" reflejaba un sistema de gestión territorial en el que varias zonas compartían administración y vínculos económicos. El Partido de la Miel era un espacio de producción agrícola, destacando en su entorno socioeconómico por la abundancia de recursos naturales, los cuales favorecen tanto la agricultura como el intercambio de productos básicos. La conexión con La Estrella permitía a la región integrar sus actividades económicas a una red más amplia, facilitando la circulación de bienes y estableciendo una economía dependiente, pero con perspectivas de crecimiento (Vargas, 1989). Entre 1840 y 1844, la región que hoy constituye Caldas se desarrolló como un caserío conocido como "La Valeria". Este asentamiento surgió como una fracción de La Estrella y fue un paso importante hacia la consolidación de una entidad con características propias. Según los registros históricos, el origen de La Valeria se ubica a orillas de la desembocadura de la quebrada del mismo nombre en el río Medellín. Este punto geográfico era estratégico, pues facilitaba el transporte y servía de enlace entre diferentes zonas del Valle de Aburrá, fortaleciendo la comunicación y el comercio. El caserío de La Valeria comenzó a tomar relevancia por su ubicación y por el aprovechamiento de las tierras para la agricultura, un sector que en esa época era central para el sustento de la población. Las observaciones de la época reflejan cómo este caserío se fue configurando como un espacio de creciente importancia, al servir como punto de paso y de asentamiento para trabajadores y comerciantes (Herrera Atehortúa & Palacio Restrepo, 2006) RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 31 Figura 5. Panorámica del barrio La Planta. Nota: Fuente: Flickr de la Biblioteca Publica Francisco José de Caldas - Caldas https://www.flickr.com/photos/albumbibliotecacaldas/51117943918/ Figura 6. Parroquia Nuestra Señora de las Mercedes. Nota: Fuente Biblioteca Publica Piloto https://bibliotecapiloto.janium.net/janium- bin/janium_zui.pl?jzd=/janium/Fotos/BPP-F-020/0048.jzd&fn=19718 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 32 Figura 7. Parque principal del municipio aproximadamente de 1990. Nota: Fuente: Flickr de la Biblioteca Publica Francisco José de Caldas - Caldas. https://www.flickr.com/photos/albumbibliotecacaldas/51117940508/ RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 33 7. Marco normativo y político del ordenamiento territorial en Colombia y el municipio de Caldas El ordenamiento territorial en Colombia se fundamenta en un conjunto de principios jurídicos, políticas públicas e instrumentos técnicos que buscan organizar el uso, ocupación y transformación del espacio en función del interés general. Sin embargo, entre la norma y la práctica existe una brecha profunda. En municipios como Caldas, esta distancia se expresa en la forma como los marcos legales son interpretados, flexibilizados o incluso ignorados para favorecer intereses específicos, especialmente del capital inmobiliario. Este capítulo presenta el marco legal e institucional que regula el ordenamiento territorial en Colombia, así como una lectura crítica del papel que cumplen los Planes Básicos de Ordenamiento Territorial (PBOT) en el municipio de Caldas, Antioquia. Se abordan los principios rectores de la Ley 388 de 1997 (Congreso de la República, 1997), los instrumentos de planeación, las políticas públicas locales y la relación entre Estado, mercado y territorio. Además, se analiza cómo estas normativas se han implementado en el caso concreto de Caldas, permitiendo identificar tensiones entre la regulación legal y la práctica urbanística. 7.1. Fundamentos constitucionales y legales del ordenamiento territorial El ordenamiento territorial en Colombia se sustenta en un marco jurídico robusto que define principios, instrumentos y competencias para la gestión del suelo. La Constitución Política de 1991 (Colombia. Presidencia de la República) establece la función social y ecológica de la propiedad (artículo 58), así como el deber del Estado de intervenir en la economía para promover el desarrollo armónico del territorio y garantizar el bienestar general (artículos 334 y 339). Este mandato se traduce en el diseño de políticas públicas y mecanismos de planificación que deben garantizar el acceso equitativo al suelo, la sostenibilidad ambiental y el uso racional del espacio urbano. La Ley 388 de 1997 (Congreso de la República de Colombia, 1997), reglamenta el ordenamiento territorial, es la columna vertebral de esta arquitectura normativa. En ella se establece la obligación de todos los municipios del país de formular un Plan de Ordenamiento Territorial (POT), cuya finalidad es orientar el desarrollo físico del territorio en armonía con las dinámicas sociales, económicas y ambientales. Esta ley también introduce mecanismos para la gestión del RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 34 suelo como la plusvalía, el reparto equitativo de cargas y beneficios, la declaratoria de desarrollo prioritario, la urbanización obligatoria, entre otros. El POT se configura, así como un instrumento normativo y de planificación, pero también como una herramienta de redistribución del valor generado por la acción pública. A esta base legal se suman normas como el Decreto 1077 de 2015 (Congreso de la República de Colombia, 2015), las directrices nacionales de ordenamiento territorial, las leyes sobre vivienda y medio ambiente, y los lineamientos del Departamento Nacional de Planeación. Sin embargo, más allá del andamiaje normativo, la verdadera eficacia del ordenamiento territorial radica en la voluntad política para aplicar sus principios redistributivos y en la capacidad institucional para ejercer control sobre los mercados de suelo. Para el caso de los municipios, el Gobierno Nacional y cada Departamento brinda orientaciones y apoyo técnico para cada elaboración de los Planes de Ordenamiento Territorial. Según la Ley 152 de 1994 (Congreso de la República, 1994), la cual le brinda autonomía de los entes territoriales para la planificación, evaluación y control estableciendo los procedimientos y mecanismos para su aprobación ante el consejo departamental, distrital o municipal. 7.2. Ambigüedad normativa y cooptación institucional Si bien el marco jurídico del ordenamiento territorial en Colombia es avanzado en términos formales, su implementación ha estado marcada por ambigüedades normativas, vacíos regulatorios y una débil capacidad estatal para enfrentar los intereses del mercado. Autores como Rolnik (citado en Carmona Rojas, 2020) advierten que muchas ciudades latinoamericanas han experimentado una 'captura institucional' del ordenamiento territorial, en la que las herramientas creadas para garantizar el derecho a la ciudad son utilizadas para facilitar procesos de urbanización excluyente. En este contexto, las normas que buscan garantizar la función social del suelo son reinterpretadas de forma flexible para favorecer procesos de valorización, transformación de usos del suelo o ampliación de perímetros urbanos sin criterios técnicos sólidos. La legalidad se convierte en vehículo de acumulación. Así, por ejemplo, la declaratoria de zonas de expansión o la reclasificación de predios rurales pueden responder más a intereses de propietarios e inversionistas que a una planificación pública con visión territorial. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 35 En el caso colombiano, esta ambigüedad se ve reforzada por la debilidad de los mecanismos de control ciudadano, la falta de información clara sobre los instrumentos urbanísticos y la ausencia de una política nacional coherente para contener la especulación. El Estado, lejos de ser un árbitro neutral, se convierte en facilitador del capital inmobiliario, poniendo en tensión los principios de equidad, sostenibilidad y justicia espacial. 7.3. El PBOT de Caldas: instrumento, disputa y contradicción. El Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) de Caldas, formulado en 2010 y actualizado en 2024 (Alcaldía de Caldas), refleja con nitidez las tensiones entre los fines declarados del ordenamiento y su uso práctico como instrumento al servicio del mercado. Si bien su propósito es garantizar una ocupación equilibrada del territorio, el documento ha operado como un habilitador normativo de los intereses inmobiliarios. La ampliación del perímetro urbano, la reclasificación de suelo rural, la flexibilización de parámetros urbanísticos y la ausencia de una política clara de vivienda social son algunas de las expresiones más evidentes de este sesgo funcional. Entre los cambios más significativos introducidos en la actualización del PBOT se encuentra la habilitación de nuevos sectores para uso residencial de alta densidad, así como la integración de zonas rurales a proyectos de expansión que no cuentan con la infraestructura ni los servicios adecuados. El PBOT de Caldas fue adoptado inicialmente por el Acuerdo 014 del 22 de diciembre de 2010 (Alcaldía de Caldas) y revisado a través de un nuevo Acuerdo 025 del 29 de noviembre de 2024 (Alcaldía de Caldas). Este instrumento busca racionalizar el uso del suelo, estableciendo zonas específicas de actividad (residencial, industrial, comercial, ambiental) y busca el desarrollo ordenado del municipio. A través de la zonificación, el PBOT orienta la expansión urbana, regula densidades y alturas, y determina la ubicación de espacios públicos y servicios. La revisión de 2024 se propuso corregir las falencias del instrumento anterior, adaptarse a las nuevas dinámicas del territorio y fortalecer la gobernanza local. Entre sus ejes estratégicos se encuentran la expansión controlada, la infraestructura básica, la vivienda digna y la sostenibilidad ambiental. En coherencia con la Ley 388 de 1997 (Congreso de la República, 1997), el PBOT busca garantizar el equilibrio entre el desarrollo urbano y la protección del entorno natural. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 36 Bajo el de Decreto 1077 de 2015, en el artículo 2.2.2.1.2.3.3 Revisión de los Planes de Ordenamiento Territorial POT (Congreso de la República, 2015), establece que los Concejos municipales o distritales, por iniciativa del alcalde podrán revisar y ajustar los contenidos de largo, mediano o corto plazo de los Planes de Ordenamiento Territorial, siempre y cuando haya vencido el término de vigencia de cada uno de ellos, según lo establecido en dichos planes. Dado lo anterior, la vigencia del Plan Básico de Ordenamiento Territorial del Municipio de Caldas, adoptado por el Acuerdo 014 de 2010 (Alcaldía de Caldas), es la siguiente: Tabla 1. Vigencia del PBOT Caldas Vigencia PBOT Caldas - Acuerdo 014 de 2010 Periodos de Administraciones Municipales 2008 - 2011 2012 - 2015 2016 - 2019 2020 - 2023 Corto Plazo Mediano Plazo Largo Plazo Fuente: Concejo de Caldas Antioquia, 2024, p. 5 La visión de futuro del municipio se concibe a largo plazo y, conforme a lo establecido en la Ley 388 de 1997(Congreso de la República, 1997) y sus decretos reglamentarios, se proyecta en tres períodos administrativos municipales. A partir de esta perspectiva se definen objetivos y estrategias que orientan las políticas y acciones destinadas a regular la intervención en el territorio en horizontes de corto, mediano y largo plazo. En este marco, el Plan Básico de Ordenamiento Territorial (PBOT) incorpora como paso inicial la clasificación del suelo, cuyo propósito es delimitar la intensidad y naturaleza de las ocupaciones permitidas en cada sector del territorio. Esta clasificación, fundamentada en lo dispuesto por los artículos 31, 32 y 33 de la Ley 388 de 1997(Congreso de la República, 1997), distingue entre suelo urbano, suelo de expansión urbana y suelo rural. A su vez, dicha categorización se complementa con las subcategorías de desarrollo restringido definidas en el Decreto 1077 de 2015 (Congreso de la República, 2015), lo que permite precisar con mayor rigor las condiciones de uso y ocupación del territorio. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 37 Tabla 2. Clasificación del suelo Clase de suelo Área (Ha) Área total (Ha) Suelo urbano 386,26 2,9 Suelo de expansión urbana 505,56 3,8 Suelo rural 12.385,14 93,3 Total, área municipal (HA) 13.276,96 100% Fuente: Concejo de Caldas Antioquia, 2024, p. 27 El suelo urbano corresponde 386,26 hectáreas que corresponde al 2,9% del área del municipio el cual cuenta con infraestructura vial y redes primaria de energía, acueducto y alcantarillado, lo cual posibilita su urbanización y edificación; también hacen parte las áreas del territorio históricamente urbanizadas con media o alta densidad o se trata de asentamientos de hecho en cualquier clasificación del uso del suelo: residencial, productivo-industrial, comercial y/o de servicios. El suelo de expansión urbana está destinado para nuevos desarrollos y usos urbanos durante la vigencia del PBOT. Está distribuido por nueve (9) polígonos, los cuales tiene un área total de 505,56 hectáreas (ha) que corresponde al 3,8% de la expansión del municipio, cuya caracterización es: Tabla 3. Suelos de expansión urbana propuestos. Suelos de expansión urbana propuestos Zona Sectores Área (Ha) Zona de expansión urbana 1 (ZE1) Vereda La Raya 9,20 Zona de expansión urbana 2 (ZE2) Vereda La Aguacatala 47,72 Zona de expansión urbana 3 (ZE3) Veredas La Chuscala y El Raizal 43,88 Zona de expansión urbana 4 (ZE4) Vereda La Chuscala 159,72 Zona de expansión urbana 5 (ZE5) No tiene veredas ni sectores que se traslapen con esta zona de expansión 85,41 Zona de expansión urbana 6 (ZE6) Vereda Primavera 64,76 Zona de expansión urbana 7 (ZE7) Barrio Primavera 10,39 Zona de expansión urbana 8 (ZE8) No tiene veredas ni sectores que se traslapen con esta zona de expansión 50,73 Zona de expansión urbana 9 (ZE9) Parte de la vereda La Corrala 33,76 Total 505,56 Fuente: Concejo de Caldas Antioquia, 2024, p. 28 RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 38 Adicional a esto, en el suelo urbano y de expansión urbana también se entran suelos de protección, son áreas de gran importancia ecosistémica por ser áreas forestales protectoras del recurso hídrico la cual ocupan 608,29 ha, distribuidas así: Tabla 4. Áreas de conservación y protección ambiental. Áreas de conservación y protección ambiental Suelo urbano Suelo de expansión Total área (Ha) Predio de protección 7.407 NA 7.41 Áreas incorporadas a la Zona de Recarga directa 11.81 27.95 39.75 Áreas incorporadas a la Zona de Recarga directa – importancia alta 2.04 5.66 7.70 Áreas del Cinturón Verde Metropolitano Externo 5.76 31.83 37.59 Áreas de protección a la red hídrica 122.19 300.87 423.06 Zonas verdes urbanas que hacen parte de las redes ecológicas locales y regionales 82.20 10.58 92.79 Total 231.40 376.89 608.29 Fuente: Concejo de Caldas Antioquia, 2024, p. 29 El suelo rural representa una extensión de 12.385,14 ha, lo cual corresponde al 93.3% del total del municipio. Esta categoría está compuesta por zonas y áreas de protección y desarrollo restringido de conformidad con el Decreto 1077 de 2015 (Congreso de la República, 2015), en aplicación del artículo 35 de la Ley 388 de 1997 (Congreso de la República, 1997). De conformidad con la reglamentación de la clasificación del suelo rural contenida en el Decreto mencionado, artículos 2.2.2.2.1.2 y 2.2.2.2.1.3, se compone de las siguientes subcategorías: 1. Áreas para la conservación y protección ambiental 2. Áreas para la producción agrícola, ganadera y explotación de recursos 3. Áreas de protección del sistema de servicios públicos domiciliarios – SSPPDD 4. Áreas e inmuebles considerados como patrimonio cultural 5. Áreas declaradas de alto riesgo no mitigable. Suelo de desarrollo restringido en suelo rural. 1. Centros poblados rurales 2. Áreas Suburbanas 3. Áreas destinadas para la localización de vivienda campestre RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 39 4. Áreas para la localización prevista para los equipamientos de salud, educación, bienestar social, cultural y deporte. Las áreas de desarrollo restringido delimitadas en el municipio de Caldas son 1.582,14 hectáreas, distribuidas en Centros Poblados, áreas suburbanas, corredores viales suburbanos y áreas destinadas para la vivienda campestre. Los documentos revisados fueron las actas de las sesiones extraordinarias y ordinarias que tuvo el consejo de Caldas (Concejo Municipal de Caldas, 2023), detallan la revisión y ajuste del Plan Básico de Ordenamiento Territorial (Alcaldía Municipal de Caldas, 2024) y el Plan de Desarrollo de la actual alcaldía del Municipio de Caldas-Antioquia (Alcaldía Municipal de Caldas, 2024), esta revisión fue enfocada a la planeación a largo plazo. Se abordan temas como la planificación, legalización de las viviendas, teniendo presente las leyes pertinentes. Se describen las normas urbanísticas para suelos urbanos, rurales y de expansión, protección de los recursos naturales. Así como la revisión de usos del suelo. Estos documentos buscan delinear la clasificación del suelo, el sistema de movilidad, la infraestructura de servicios públicos, el subsistema habitacional y los instrumentos de gestión del suelo, que son los temas centrales en este trabajo. Buscando un equilibrio entre el crecimiento, la sostenibilidad y la calidad de vida. Buscando actualizar el PBOT 2010 ya que lleva 14 años sin ser evaluado. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 40 8. La ciudad como objeto de disputa: expansión urbana, mercado del suelo y reconfiguración territorial en Caldas, Antioquia. La ciudad, lejos de ser una construcción meramente técnica o neutral, es ante todo un objeto de disputa. Su configuración, expansión y uso responden a relaciones de poder profundamente desiguales, donde diversos actores —estatales, privados, comunitarios— compiten por el control del territorio, los recursos y las decisiones sobre el futuro urbano. En este capítulo, se analiza cómo el proceso de expansión urbana en Caldas ha sido apropiado por la lógica del mercado del suelo, transformando la ciudad en una mercancía y alterando de forma estructural la territorialidad local. En el municipio de Caldas, la expansión urbana experimentada entre 2010 y 2024 refleja una compleja red de relaciones entre intereses económicos, decisiones políticas y procesos sociales que han reconfigurado estructuralmente el espacio urbano local. El análisis comparativo de los Planes Básicos de Ordenamiento Territorial evidencia cómo las lógicas de valorización del suelo han desplazado progresivamente los principios de equidad, sostenibilidad y función social del territorio. El PBOT establece un modelo de desarrollo urbano compacto y articulado que busca evitar la expansión fragmentada mediante el fortalecimiento de sistemas estructurantes. Este enfoque promueve la consolidación de centralidades urbanas y establece corredores de mixtura de alta, media y baja intensidad que estructuran los usos privados en equilibrio con las áreas dotacionales e infraestructuras urbanas, particularmente las relacionadas con la movilidad. La clasificación del suelo y los tratamientos urbanísticos constituyen instrumentos fundamentales para equilibrar la densificación con la dotación de equipamientos y espacio público. El municipio ha establecido ocho categorías de tratamientos urbanísticos que definen las intervenciones permitidas en cada sector: Conservación, Consolidación en tres niveles, Mejoramiento Integral, Renovación Urbana, Desarrollo, Desarrollo en Expansión y Áreas para la Preservación de Infraestructuras. El tratamiento de Desarrollo se aplica a zonas urbanizables no urbanizadas tanto en suelo urbano como de expansión, áreas que presentan potencial para el desarrollo urbano y cuentan con posibilidades de infraestructura, constituyendo objetivos prioritarios del PBOT para la expansión controlada del municipio. La Consolidación Nivel 1 se asigna a sectores con morfología predial y urbana consolidada, ocupación y densificación acordes al modelo territorial, junto con adecuada dotación de espacio RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 41 público, equipamientos e infraestructura. Permite la redensificación mediante el aprovechamiento constructivo de predios subutilizados. Los polígonos incluyen sectores como Andalucía con densidad de 150 viviendas por hectárea, el Centro con 300 viviendas por hectárea, y Margaritas y Fundadores con 200 viviendas por hectárea. La Consolidación Nivel 2 regula la transformación mediante densificación moderada y adaptación de construcciones existentes, con sectores como Mandalay que alcanzan 200 viviendas por hectárea, mientras La Playita se limita a 120 viviendas por hectárea. La Consolidación Nivel 3 se destina a áreas urbanizadas con deficiencias en capacidad de soporte que requieren mejoras en déficits urbanos, generando espacio y equipamientos públicos mientras se controlan los procesos de densificación. Incluye sectores como La Raya y El Porvenir con 100 viviendas por hectárea, y La Planta y Villacapri con 150 viviendas por hectárea. El tratamiento de Renovación se asigna a zonas con potencial de transformación que buscan recuperar áreas urbanizadas deterioradas mediante densificación racional. Se aplica bajo la modalidad de Reactivación, permitiendo mayor edificabilidad en sectores como Locería Colombiana con 200 viviendas por hectárea y Ramo con 120 viviendas por hectárea. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 42 Figura 8. Mapa de tratamientos urbanos de Caldas. Nota: Tomado de FormUrbano_P009_TratamientosUrbanisticos.pdf https://www.caldasantioquia.gov.co/wp-content/uploads/2024/12/FormUrbano_P009_TratamientosUrbanisticos.pdf RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 43 El mapa de tratamientos urbanos de 2024 revela una estructura urbana estratificada que institucionaliza patrones de desigualdad territorial. La distribución espacial de los tratamientos evidencia cómo la planificación reproduce dinámicas de segregación socioespacial, asignando trayectorias diferenciadas a los distintos sectores municipales. Los tratamientos de Consolidación Nivel 1 se concentran en el núcleo urbano tradicional, conformando una centralidad privilegiada que acumula la mayor dotación de servicios, equipamientos y tramas urbanas consolidadas. Esta configuración territorial establece un centro funcional donde convergen las principales oportunidades urbanas y se registra la mayor valorización del suelo. Las áreas de Consolidación Nivel 2 circundan parcialmente el núcleo central, constituyendo espacios de transición que requieren mejoras en infraestructura y espacio público. Su posición intermedia los convierte en territorios cuya evolución depende de las decisiones de inversión pública y gestión urbana. Las zonas de Consolidación Nivel 3 se localizan predominantemente en las periferias sur y oriente, caracterizándose por déficits críticos en dotación de servicios y condiciones de precariedad habitacional. Esta clasificación territorial los identifica como espacios deficitarios que enfrentan limitaciones sistemáticas en el acceso a infraestructura urbana básica. Los bordes norte y nororiente albergan las zonas de Desarrollo y Desarrollo en Expansión, conectadas estratégicamente con las vías metropolitanas hacia Medellín. Estas extensiones están destinadas a la inversión inmobiliaria selectiva, reservando suelos estratégicamente ubicados para futuros proyectos urbanísticos dirigidos a sectores con mayor capacidad adquisitiva. La configuración actual del territorio responde en gran medida a la presión ejercida por la creciente demanda de proyectos residenciales de alto nivel, proceso que ha impulsado la habilitación de nuevos suelos urbanos y de expansión, especialmente en sectores periféricos con potencial paisajístico, consolidando urbanizaciones cerradas dirigidas a estratos medios y altos. El sistema de alturas se regula según el número máximo de pisos permitidos o metros lineales verticales, considerando el uso del suelo y las características del terreno. Los lotes desarrollables en suelo urbano con tratamiento de Consolidación de una hectárea o más pueden alcanzar hasta 20 pisos, manteniendo un índice de ocupación máximo del 60% sin superar la densidad máxima del polígono. Para nuevos desarrollos residenciales, se establece una unidad de piso de máximo cuatro metros de altura, mientras que los usos comerciales, de servicios y dotacionales permiten hasta seis metros por unidad. En suelo rural, las alturas máximas se limitan a dos niveles o 15 metros para preservar la estética del paisaje natural. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 44 La sesión ordinaria del 26 de febrero de 2025 abordó el segundo debate del Proyecto de Acuerdo 025 de 2024 para la revisión del PBOT. Los ajustes incluyeron modificaciones al índice de construcción de 3 a 4 para polígonos con tratamiento de desarrollo y renovación, precisiones en obligaciones urbanísticas, y actualización de densidades máximas para diferentes categorías de suelo rural, estableciendo densidades específicas para suburbano con 4.99 viviendas por hectárea, parcelación vivienda campestre con 3.8 viviendas por hectárea, y diferentes categorías de Unidades Agrícolas Familiares con rangos que van desde 3 a 37 hectáreas según su vocación productiva. El modelo urbano resultante consolida un patrón donde el centro y las expansiones planificadas se integran eficientemente a la red metropolitana, mientras las periferias populares permanecen aisladas y precarizadas. La planificación territorial establece un mapa diferencial de oportunidades que condiciona las posibilidades de habitar la ciudad de manera equitativa. La expansión urbana fragmentada y dispersa, caracterizada por enclaves residenciales desconectados del tejido urbano tradicional, plantea retos significativos en términos de integración territorial, provisión de servicios públicos y sostenibilidad ambiental. El ordenamiento territorial debe entenderse como un campo de disputa donde se juegan intereses económicos, sociales, ambientales y políticos. Más allá del diseño de instrumentos normativos, resulta necesario fortalecer los procesos de participación ciudadana, la transparencia en decisiones urbanísticas y la capacidad estatal para fiscalizar el cumplimiento de la función social del suelo. Una planificación transformadora requiere movilización social que dispute el sentido del desarrollo urbano y defienda el derecho colectivo a un territorio habitable, justo y sustentable. La segregación socioespacial en Caldas debe entenderse como un producto directo de las decisiones de planificación territorial, que institucionalizan y reproducen estructuras de desigualdad urbana donde coexisten un centro privilegiado, cinturones intermedios en disputa, periferias marginadas y espacios ambientales que funcionan como fronteras urbanas. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 45 8.1. La expansión urbana como estrategia de valorización y gobernanza orientada al mercado En Caldas, la expansión urbana ha operado como una táctica deliberada de valorización del suelo, articulada a través de políticas públicas, discursos de desarrollo y dinámicas de mercado. No se trata únicamente de un crecimiento físico del área urbana, sino de un mecanismo para transformar suelo rural o subutilizado en mercancía susceptible de generar rentas diferenciales. Este proceso ha sido impulsado por agentes inmobiliarios, propietarios de grandes extensiones de tierra, e incluso actores institucionales, que encuentran en la expansión una vía para incrementar el valor de sus activos. Las operaciones de recalificación de suelo, la apertura de nuevos proyectos residenciales y la ampliación del perímetro urbano, responden a una lógica de rentabilidad más que a una necesidad real de vivienda o equipamiento urbano. El resultado es una urbanización extensiva que se manifiesta en zonas como La Raya, primavera y sectores rurales en transición. Allí, el suelo adquiere nuevas funciones: ya no es solo soporte de vida o de producción agrícola, sino instrumento de valorización futura, muchas veces sin desarrollo efectivo. Se construye "para invertir", no necesariamente "para habitar". En este marco, la vivienda se vuelve un activo financiero y el territorio, un espacio de acumulación por desposesión (Harvey, 2005). Desde la promulgación de la Ley 388 de 1997, los municipios colombianos tienen la obligación de regular el uso del suelo mediante instrumentos de planeación territorial que respondan a criterios de racionalidad, sostenibilidad y garantía del interés general. Sin embargo, en la práctica, muchos de estos instrumentos han sido apropiados como herramientas de habilitación del suelo para la inversión privada y el desarrollo inmobiliario. En el caso de Caldas, el PBOT 2024 amplía de manera significativa las zonas de expansión urbana, incorporando suelos rurales en zonas periféricas que, hasta hace pocos años, eran destinados a usos agropecuarios, de conservación o de baja densidad poblacional. Tal como lo señala Samuel Jaramillo (2009), el cambio en la clasificación del suelo representa una de las principales formas de captura de renta urbana. Al convertir suelo rural en urbano o de expansión, se produce un aumento automático del valor del terreno, independiente de su ocupación real. Este fenómeno, ampliamente documentado en ciudades latinoamericanas, permite a los propietarios y desarrolladores anticiparse a la urbanización, comprar tierra barata y RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 46 venderla con alta rentabilidad una vez consolidada la infraestructura y la normativa que permite su edificación. Esto es evidente en la forma en que las zonas de expansión urbana se distribuyen: aparecen como manchas desconectadas del centro urbano, en sectores con potencial paisajístico o cercanía a vías primarias, y no necesariamente en función de necesidades habitacionales o de cohesión territorial. Esto sugiere una planificación orientada por la oferta de suelo y la especulación, más que por un diagnóstico territorial participativo y socialmente inclusivo. El suelo no puede considerarse sólo como un soporte físico, sino como un producto socialmente construido (Lefebvre, 1974). La expansión urbana, por tanto, es también una manifestación de las relaciones de poder que estructuran qué grupos sociales tienen acceso al territorio y cuáles son desplazados o excluidos de él. En este sentido, el cambio en la clasificación del suelo se convierte en un acto de poder, que redefine las condiciones de posibilidad de habitar la ciudad. Es indispensable comprender que el ordenamiento territorial no es un acto técnico ni neutral, sino el resultado de una correlación de fuerzas entre actores con diferentes capacidades de influencia. La planificación urbana es, ante todo, un campo de disputa donde se juegan intereses económicos, sociales, ambientales y políticos. En el caso de Caldas, la configuración actual del territorio responde en gran medida a la presión ejercida por la creciente demanda de proyectos residenciales de alto nivel. Este proceso ha impulsado la habilitación de nuevos suelos urbanos y de expansión, especialmente en sectores periféricos con alto potencial paisajístico o de valorización, consolidando urbanizaciones cerradas y proyectos dirigidos a estratos medios y altos. Más que responder a un crecimiento orgánico de la población, esta dinámica obedece a intereses del mercado inmobiliario que buscan capitalizar la localización estratégica del municipio frente al sur del Valle de Aburrá. Como consecuencia, la expansión urbana se da de forma fragmentada y dispersa, con enclaves residenciales que se desconectan del tejido urbano tradicional y que refuerzan la diferenciación socioespacial. Este modelo de ocupación, aunque genera atractivos para la inversión y oportunidades de desarrollo económico, plantea también retos en términos de integración territorial, provisión de servicios públicos y sostenibilidad ambiental. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 47 El ordenamiento territorial en Caldas ha cedido progresivamente ante las presiones del mercado. Aunque el PBOT de 2010 y su actualización en 2024 plantean principios de sostenibilidad, inclusión y control del uso del suelo, en la práctica, estos instrumentos han sido reinterpretados o modificados para facilitar la expansión inmobiliaria. Carlos de Mattos (2010) advierte que la transición del modelo clásico de planificación urbana hacia esquemas de gobernanza ha debilitado la capacidad reguladora del Estado sobre el territorio. Esta transición, que se presenta bajo discursos de concertación y competitividad, ha permitido que los actores privados inciden cada vez más en las decisiones de uso del suelo. En el caso de Caldas, las modificaciones al PBOT en 2024 reflejan una clara adaptación a las presiones del mercado: los cambios no parecen responder a una demanda demográfica apremiante, sino a una estrategia de ordenamiento que busca habilitar suelo para proyectos de inversión, urbanizaciones campestres o desarrollos comerciales de mediana escala. La planificación urbana ha perdido su carácter estratégico y se ha convertido en un proceso reactivo y fragmentado, muchas veces capturado por intereses privados. La gobernanza del territorio, más que garantizar un modelo de ciudad equitativo, ha funcionado como mediadora de los conflictos entre actores económicos con alta capacidad de incidencia. Las decisiones sobre el suelo —como las modificaciones de uso, los permisos de construcción y la localización de proyectos VIS— responden más a la lógica de oportunidad del negocio que a un diagnóstico técnico, ambiental o social. La transformación del rol del Estado en la regulación urbana es preocupante. La planificación urbana deja de ser un ejercicio técnico basado en diagnósticos integrales y participación ciudadana, para convertirse en una función mediada por intereses sectoriales. La ausencia de una visión territorial de largo plazo, inclusiva y ambientalmente sustentable, genera un modelo de ciudad reactivo, dependiente del mercado y con capacidad limitada para resolver los conflictos urbanos estructurales. Esto ha debilitado el papel del Estado como regulador del bien común. Las revisiones del PBOT han carecido de una participación ciudadana efectiva; los instrumentos de gestión del suelo (como la captura de plusvalías o el reparto equitativo de cargas y beneficios) han sido escasamente aplicados; y las instancias de control urbano no han sido efectivas. En este contexto, la planificación se convierte en una herramienta formal que legitima decisiones previamente tomadas por el mercado. La expansión se presenta como inevitable, RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 48 deseable e incluso necesaria, mientras que se invisibilizan sus efectos sociales, ambientales y culturales. Esta gobernanza orientada al mercado perpetúa la desigualdad territorial y reduce la capacidad de los municipios para construir un modelo urbano justo y democrático. El ordenamiento territorial ya no se orienta al cumplimiento del derecho a la ciudad, sino a la configuración de condiciones favorables para la circulación de capital inmobiliario. Como consecuencia, el acceso al suelo se convierte en una mercancía sujeta a las reglas del mercado, y no en un derecho garantizado por el Estado. Este enfoque mercantilizado se opone directamente al principio de función social de la propiedad consagrado en la Constitución colombiana. El PBOT favorece un modelo de desarrollo urbano que tiende a ser compacto y articulado, en lugar de por "parches" o desarrollos aislados. Busca un "modelo de ocupación del territorio" y el establecimiento de "sistemas estructurantes" como el espacio público, infraestructura vial, equipamientos y servicios públicos, promoviendo una consolidación de centralidades urbanas y teniendo presente áreas y corredores de mixtura (alta, media y baja intensidad) que estructuran los usos privados y buscan un equilibrio con la cercanía a las áreas dotacionales e infraestructuras urbanas, especialmente la movilidad (Alcaldía de Caldas, 2024). Las áreas de alta intensidad incluyen centralidades y corredores estratégicos. Por ello, más allá del diseño de instrumentos de planificación, es necesario fortalecer los procesos de participación ciudadana, la transparencia en las decisiones urbanísticas y la capacidad del Estado para fiscalizar y sancionar el incumplimiento de la función social del suelo. Una planificación transformadora debe ir acompañada de una movilización social que dispute el sentido del desarrollo urbano y defienda el derecho colectivo a un territorio habitable, justo y sustentable. RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 49 Figura 9. Análisis de crecimiento Urbano en Caldas Nota: Tomado de https://www.caldasantioquia.gov.co/revision-de-documentacion-pbot/ https://www.caldasantioquia.gov.co/revision-de-documentacion-pbot/ RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 50 9. Transformaciones del suelo urbano en Caldas (2010–2024) Entre los años 2010 y 2024, el municipio de Caldas ha sido escenario de una profunda reconfiguración territorial, impulsada por procesos de expansión urbana, presión inmobiliaria, cambios normativos y políticas públicas orientadas al crecimiento económico. Estas transformaciones no han sido neutras ni homogéneas; por el contrario, han producido efectos desiguales sobre el acceso al suelo, la distribución espacial de la población, el modelo de ciudad y la forma en que se configura el habitar urbano. Este capítulo analiza los cambios experimentados por el suelo urbano en el municipio de Caldas entre los Planes Básicos de Ordenamiento Territorial (PBOT) de 2010 y 2024, con base en el análisis cartográfico, documental y normativo. A partir de la comparación entre los mapas de clasificación del suelo, usos del suelo urbano y zonas de expansión, se identifican patrones de transformación territorial, se discuten sus implicaciones socioespaciales y se interpretan estos cambios a la luz de los conceptos desarrollados en los marcos teórico y normativo. 9.1. Expansión del suelo urbano y reconfiguración del territorio La expansión del suelo urbano en Caldas ha sido uno de los principales mecanismos a través del cual se ha reconfigurado el territorio municipal. A través de las actualizaciones del PBOT (2010 y 2024), se han incorporado nuevas áreas rurales al perímetro urbano bajo el argumento de responder a la demanda de vivienda y generar desarrollo económico. No obstante, detrás de esta narrativa se esconde una lógica funcional al mercado, orientada a habilitar suelo para su valorización y comercialización. La cartografía comparativa entre los PBOT de 2010 y 2024 evidencia una ampliación significativa del suelo urbano. Las zonas urbanas delimitadas en 2024 superan ampliamente los límites establecidos en 2010, especialmente hacia el sur, suroccidente y oriente del municipio. Esta expansión se presenta de forma fragmentada y periférica, muchas veces sin continuidad con el tejido urbano consolidado. Zonas como La Tablaza, La Raya, El Cano y sectores del borde oriental del municipio han sido objeto de urbanización intensiva, transformando paisajes rurales en enclaves residenciales, muchas veces sin infraestructura básica adecuada ni planificación integrada. Esta expansión ha RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 51 producido una nueva geografía urbana caracterizada por la desconexión entre los núcleos tradicionales y los desarrollos recientes, y ha generado tensiones con la vocación agrícola, ambiental y cultural de estos territorios. Este patrón de crecimiento tentacular revela una forma de urbanización dispersa que responde más a lógicas de valorización del suelo que a una necesidad planificada de densificación urbana. La incorporación de suelos rurales al perímetro urbano puede estar motivada por intereses inmobiliarios especulativos, lo cual se alinea con la teoría de Jaramillo (2009) sobre la captura de renta mediante el cambio normativo de clasificación del suelo. La ausencia de una estrategia de crecimiento compacto pone en evidencia una planificación más funcional al mercado que a la sostenibilidad territorial. Figura 10. Comparación del Suelo Urbano con el PBOT del 2010 y 2024 Nota: Elaboración propia a partir de Mapas del Suelo Urbano del PBOT del 2010 y 2024. Para profundizar en los procesos de expansión urbana analizados en este apartado, se presenta el Mapa Suelo urbano, el cual muestra de manera comparativa la delimitación del suelo urbano en el municipio de Caldas en los años 2010 y 2024. Este mapa permite visualizar los cambios espaciales promovidos por la planeación territorial institucionalizada en los PBOT, así RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 52 como los patrones de crecimiento adoptados por el municipio en diferentes momentos de su historia reciente. En el mapa se distinguen tres categorías relevantes: las áreas que ya estaban definidas como suelo urbano desde 2010 (en color rojo), las zonas que fueron incorporadas como urbanas en 2024 (en azul), y los sectores que representan el incremento neto de expansión urbana durante el periodo (en trama beige). Esta representación visual permite identificar con claridad que la expansión del suelo urbano no se realizó de forma continua o compacta, sino que responde a un patrón extensivo y fragmentado, que desborda los límites tradicionales del casco urbano hacia zonas rurales, ecológicas o de vocación agrícola. Este tipo de crecimiento disperso, que no está acompañado de una política de consolidación ni de un modelo de ciudad planificada a largo plazo, genera una serie de tensiones territoriales. Entre ellas se destacan la presión sobre ecosistemas frágiles, el aumento del riesgo por ocupación en laderas, la sobrecarga de la infraestructura vial, la dificultad de acceso a servicios públicos básicos y el incremento de los costos administrativos de gestión del territorio. Se trata de un modelo urbano que produce islas de urbanización desconectadas entre sí, muchas veces promovidas por el interés privado y no por una estrategia integral del bien común. Desde una perspectiva crítica, este fenómeno da cuenta de una forma particular de gobernanza del territorio, en la que la lógica técnica de la planificación ha sido reemplazada por una racionalidad económica de valorización del suelo. La expansión urbana ya no es una herramienta para garantizar el derecho a la ciudad, sino un mecanismo de habilitación de suelos para futuros proyectos inmobiliarios, aún en ausencia de condiciones mínimas de urbanización. El suelo se convierte así en un activo financiero más, mientras que las necesidades habitacionales reales siguen sin resolverse, especialmente para los sectores populares. La evidencia cartográfica también permite observar que muchas de las nuevas zonas urbanas no están contiguas al tejido consolidado del municipio, lo que refuerza la hipótesis de que la expansión no responde a un proceso natural de crecimiento poblacional, sino a una estrategia de anticipación y especulación. La ciudad pierde entonces su forma compacta y caminable, dando paso a un modelo disperso, dependiente del vehículo privado y con mayores niveles de segregación espacial. El Mapa suelo urbano permite evidenciar que el crecimiento urbano en Caldas no ha sido neutro ni técnico, sino orientado por lógicas de acumulación, promoviendo una ciudad fragmentada RECONFIGURACIÓN TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE CALDAS 53 y desigual. La expansión del suelo urbano, lejos de responder a una política de desarrollo sostenible, se convierte en un instrumento funcional al capital inmobiliario, generando impactos directos sobre el equilibrio ambiental, la justicia territorial y la cohesión social del municipio. 9.2. Clasificación del suelo y apertura a la urbanización especulativa La clasificación del suelo —rural, urbano y de expansión— es un instrumento fundamental de ordenamiento territorial, pero en Caldas ha sido reinterpretada para favorecer procesos de urbanización especulativa. El paso de suelo rural a urba